Muchas familias en la Ciudad de México y en el Estado de México viven desde hace años en una casa que compraron con un contrato privado, que recibieron de un familiar o que ocupan desde hace décadas sin escrituras a su nombre. La ley ofrece un camino para convertir esa posesión en propiedad: la prescripción positiva, como la llama el Código Civil aplicable en la CDMX, o usucapión, como la denomina el Código Civil del Estado de México.
¿Qué es y qué requisitos exige la ley?
La prescripción positiva es un medio para adquirir la propiedad de un bien mediante la posesión ejercida durante cierto tiempo y bajo condiciones específicas. En ambas entidades la ley exige que la posesión sea:
- En concepto de propietario: comportarse como dueño a partir de un acto o hecho que lo justifique, y no como inquilino, comodatario o cuidador.
- Pacífica: que no se haya obtenido por la fuerza.
- Continua: sin interrupciones legales.
- Pública: a la vista de todos, de modo que los vecinos y la comunidad la conozcan.
Estos requisitos están en el artículo 1151 del Código Civil para el Distrito Federal, que se aplica en la Ciudad de México, y en el artículo 5.128 del Código Civil del Estado de México.
¿Cuántos años se necesitan?
Los plazos son prácticamente iguales en las dos entidades:
- Cinco años si la posesión es de buena fe, es decir, si se entró a poseer con un título suficiente o ignorando sus vicios.
- Cinco años cuando el inmueble fue objeto de una inscripción de posesión.
- Diez años si la posesión es de mala fe, por ejemplo cuando se entró sin título o conociendo sus defectos.
Así lo prevén el artículo 1152 del Código Civil para el Distrito Federal y el artículo 5.130 del Código Civil del Estado de México. Ambos aumentan el plazo en una tercera parte si se demuestra que una finca rústica no se cultivó o que una finca urbana permaneció deshabitada la mayor parte del tiempo por falta de reparaciones. En la CDMX, si la posesión se adquirió con violencia, el plazo de diez años corre desde que la violencia cesa.
La causa generadora de la posesión: el punto que más se descuida
Un error frecuente es pensar que basta con demostrar muchos años de vivir en el inmueble. La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que quien demanda debe acreditar, y no solo mencionar, la causa generadora de su posesión: el acto jurídico o el hecho por el que comenzó a poseer como dueño, como una compraventa, una donación o una cesión de derechos.
No es suficiente decir “compré”; hay que probar la compra con documentos y testigos idóneos.
Cuando ese acto consta en un contrato privado, los tribunales revisan con especial cuidado su autenticidad y la fecha en que realmente se celebró. Por eso es importante reunir recibos, constancias de pago de predial y agua, comprobantes de domicilio, fotografías, testigos que conozcan la historia del inmueble y cualquier documento que dé certeza a la fecha del contrato.
¿Contra quién se demanda y cómo se desarrolla el juicio?
En la Ciudad de México, el artículo 1156 del Código Civil señala que el poseedor puede demandar a quien aparece como propietario en el Registro Público, para que se declare que la prescripción se ha consumado. Por eso el primer paso es obtener un certificado del Registro que muestre quién es el titular inscrito; en el Estado de México esa información se obtiene ante el Instituto de la Función Registral (IFREM).
En términos generales, el juicio comprende la presentación de la demanda con los documentos que acreditan la causa generadora, el emplazamiento al titular registral (por edictos si no se le localiza), la contestación, el ofrecimiento y desahogo de pruebas, principalmente documental, testimonial y, en ocasiones, inspección o pericial, y la sentencia. Es importante considerar que el sistema procesal civil está en transición hacia el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, cuya entrada en vigor es escalonada, por lo que en cada caso verificamos qué reglas procesales aplican.
La sentencia como título de propiedad
Si la acción procede y la sentencia queda firme, se inscribe en el Registro Público y sirve de título de propiedad al poseedor (artículo 1157 del Código Civil para el Distrito Federal; en el Estado de México, el artículo 5.141 ordena su inscripción en el IFREM). La adquisición por prescripción también causa el impuesto sobre adquisición de inmuebles, que debe considerarse en el presupuesto.
Antes de demandar
- Revise quién aparece como propietario en el Registro.
- Reúna el documento que da origen a su posesión y pruebas de su fecha.
- Calcule si ya transcurrió el plazo correspondiente a su caso.
- Identifique testigos que conozcan la historia del inmueble.
- Verifique adeudos de predial y agua y la información catastral.
Cada caso tiene particularidades que pueden cambiar la estrategia. En Fernando Carrillo y Asociados revisamos sus documentos, le explicamos con claridad las posibilidades y los riesgos, y le proponemos la ruta más adecuada para dar certeza jurídica a su patrimonio.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. Para analizar tu caso, escríbenos por WhatsApp.
¿Te identificas con este caso?
