Comprar una casa o un departamento suele ser la inversión más importante de una familia. Por eso conviene dedicar unas semanas a revisar documentos antes de entregar dinero. La mayoría de los problemas que después terminan en juicio, como vendedores que no son dueños, hipotecas ocultas, adeudos o construcciones irregulares, se pueden detectar a tiempo. Esta es una guía práctica para compras en la Ciudad de México y en el Estado de México.
1. Confirme quién es el propietario
No basta con que el vendedor muestre una escritura. Hay que confirmar en el Registro Público que el inmueble está inscrito a su nombre: en la CDMX, ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio; en el Estado de México, ante el Instituto de la Función Registral (IFREM). Verifique también:
- Que la identificación del vendedor coincida con el titular registral.
- Su estado civil y régimen matrimonial; si está casado por sociedad conyugal, normalmente debe intervenir su cónyuge.
- Si vende un apoderado, que el poder esté vigente y sea suficiente.
- Si el titular falleció, que exista sucesión y nombramiento de albacea.
2. Solicite el certificado de libertad de gravámenes
Este certificado muestra si el inmueble tiene hipotecas, embargos, anotaciones de demandas u otras limitaciones. Un inmueble puede venderse con hipoteca, pero el pago y la cancelación deben quedar resueltos en la misma operación. Pida un certificado reciente; el notario normalmente lo solicita de nuevo antes de la firma.
3. Revise adeudos de predial y agua
Pida constancias o boletas pagadas recientes. Los adeudos de predial y de agua suelen afectar al inmueble y su pago al corriente es requisito habitual para escriturar. En el Estado de México, por ejemplo, la declaración del impuesto sobre adquisición de inmuebles se acompaña de certificaciones de pago del predial, de clave y valor catastral y, en su caso, de derechos de agua.
4. Compare catastro, escritura y realidad
La superficie de terreno y de construcción que aparece en la escritura debe coincidir con la registrada en catastro y con lo que realmente existe. Si hay construcciones no manifestadas o diferencias de superficie, conviene aclararlas antes de comprar, porque influyen en el valor catastral, en los impuestos y en una futura venta.
5. Verifique el uso de suelo
Si va a destinar el inmueble a un uso distinto al habitacional, como un consultorio, una oficina o un comercio, o piensa construir, revise la zonificación. En la CDMX se consulta ante la autoridad de desarrollo urbano y en el Estado de México ante el municipio correspondiente.
6. Si es condominio, revise reglamento y cuotas
Solicite el reglamento del condominio, verifique el indiviso y los cajones de estacionamiento asignados y pida constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento a la administración.
7. Cuidado con los anticipos y los contratos privados
Un anticipo importante entregado sin revisión documental es el inicio de muchos litigios.
Si es necesario firmar un contrato de promesa o entregar un anticipo, conviene que el documento identifique con precisión el inmueble, el precio, la forma de pago, el plazo para escriturar y las consecuencias del incumplimiento. Tenga en cuenta que, en la CDMX, la promesa de compraventa en la que el comprador entra en posesión o el vendedor recibe parte del precio antes del contrato definitivo ya se considera adquisición para efectos del impuesto sobre adquisición de inmuebles.
8. Calcule los impuestos y gastos de escrituración
El impuesto sobre adquisición de inmuebles lo paga el comprador. En la CDMX la base es el valor más alto entre el precio, el valor catastral y el avalúo, y el notario lo calcula y entera dentro de los quince días hábiles siguientes a la firma. En el Estado de México es un impuesto municipal cuya base es el valor mayor entre el catastral y el de operación, y se paga dentro de los diecisiete días siguientes a la operación. Agregue derechos de inscripción, avalúo y honorarios notariales. Por su parte, el vendedor puede tener obligaciones fiscales federales propias por la venta.
9. Firme ante notario
La escritura pública ante notario da seguridad a la operación: el notario verifica antecedentes, solicita certificados, calcula impuestos y tramita la inscripción en el Registro. En la CDMX, la ley exige escritura pública para las compraventas de inmuebles cuyo valor de avalúo exceda de trescientas sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México, lo que comprende prácticamente cualquier vivienda.
Checklist rápido
- Escritura del vendedor inscrita a su nombre.
- Certificado de libertad de gravámenes reciente.
- Predial y agua al corriente.
- Superficies y construcciones coherentes con catastro.
- Uso de suelo compatible con lo que planea.
- Facultades del vendedor (cónyuge, poder, sucesión).
- Constancia de no adeudo de cuotas si es condominio.
- Presupuesto de impuestos y gastos notariales.
En Fernando Carrillo y Asociados revisamos la documentación del inmueble antes de que usted firme o entregue dinero, le explicamos los riesgos que encontremos y lo acompañamos hasta la inscripción de su escritura. Una revisión a tiempo cuesta mucho menos que un juicio.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. Para analizar tu caso, escríbenos por WhatsApp.
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