El derecho inmobiliario es el corazón de nuestra práctica. En Fernando Carrillo y Asociados acompañamos a familias, compradores, herederos y propietarios de la Ciudad de México y del Estado de México en los asuntos que más pesan en su patrimonio: la casa que se heredó sin escrituras, el terreno que se compró con un contrato privado, el inmueble que alguien ocupa sin derecho o la operación de compraventa que conviene revisar antes de firmar.
Nuestro trabajo combina el litigio civil con el conocimiento técnico del registro y del catastro. El titular del despacho cuenta con certificación en Registro Catastral de Inmuebles por el IGECEM del Estado de México, lo que nos permite leer con cuidado un folio real, un certificado de libertad de gravámenes, una clave catastral o un avalúo, y detectar a tiempo las inconsistencias entre lo que dicen los papeles y lo que existe en el terreno.
Cada inmueble tiene su propia historia. Por eso empezamos escuchando y revisando documentos antes de proponer una ruta: prescripción positiva o usucapión, juicio de otorgamiento y firma de escritura, inmatriculación, sucesión, juicio reivindicatorio o una compraventa bien estructurada. Explicamos con claridad los requisitos, los tiempos aproximados y los riesgos de cada camino, sin prometer resultados, para que usted tome decisiones informadas sobre su patrimonio.
Tu casa, con papeles en regla
Prescripción positiva y usucapión
Convertir en propiedad la posesión que se ha ejercido como dueño durante el tiempo y con las condiciones que exige la ley.
La prescripción positiva (así se le llama en la Ciudad de México) o usucapión (como la denomina el Código Civil del Estado de México) es la forma de adquirir la propiedad de un inmueble mediante la posesión. En ambas entidades la ley exige que la posesión sea en concepto de propietario, pacífica, continua y pública (artículo 1151 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable en la CDMX, y artículo 5.128 del Código Civil del Estado de México).
Los plazos son similares en las dos entidades. En la CDMX, el artículo 1152 prevé cinco años cuando se posee de buena fe, cinco años cuando el inmueble fue objeto de una inscripción de posesión y diez años cuando se posee de mala fe; el plazo se aumenta en una tercera parte si se demuestra que una finca rústica no se cultivó o que una finca urbana permaneció deshabitada por falta de reparaciones la mayor parte del tiempo. En el Estado de México, el artículo 5.130 establece cinco años si la posesión es de buena fe o hubo inscripción de posesión, diez años si es de mala fe, y el mismo aumento de una tercera parte. Si la posesión se obtuvo con violencia, en la CDMX el plazo de diez años corre desde que cesa la violencia (artículo 1154).
No basta con haber vivido muchos años en el inmueble. La Suprema Corte ha sostenido de manera reiterada que quien demanda debe acreditar, y no solo mencionar, la causa generadora de su posesión: el acto o hecho por el cual entró a poseer como dueño (una compraventa, una donación, una cesión de derechos, etc.). Cuando ese acto consta en un contrato privado, los tribunales revisan con especial cuidado su autenticidad y la fecha en que realmente se celebró. Por eso la preparación documental y testimonial es decisiva.
El juicio se promueve contra quien aparece como propietario en el Registro Público (artículo 1156 del Código Civil para el Distrito Federal). Si la sentencia declara procedente la acción y queda firme, se inscribe en el Registro Público y sirve de título de propiedad al poseedor (artículo 1157 en la CDMX; en el Estado de México, el artículo 5.141 ordena su inscripción en el Instituto de la Función Registral). Conviene considerar que la adquisición por prescripción también causa el impuesto sobre adquisición de inmuebles.
- Requisitos: posesión en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.
- Plazos base en CDMX y Edomex: 5 años de buena fe y 10 años de mala fe, con aumento de una tercera parte en ciertos supuestos.
- Debe probarse la causa generadora de la posesión, no solo el paso del tiempo.
- La demanda se dirige contra quien figura como propietario en el Registro Público.
- La sentencia firme se inscribe y funciona como título de propiedad.
- La adquisición por prescripción causa el impuesto sobre adquisición de inmuebles.
Escrituración y juicio de otorgamiento y firma de escritura
Cuando la compraventa se pactó y se pagó, pero el vendedor no se presenta a firmar ante notario.
Es muy común que una casa o un terreno se haya comprado con un contrato privado y que la escritura pública nunca se haya firmado, ya sea porque el vendedor se desentendió, cambió de domicilio o falleció. La ley da una salida: cuando la voluntad de las partes para celebrar un contrato consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se le dé la forma legal (artículo 1833 del Código Civil para el Distrito Federal; en el mismo sentido, el artículo 2232 respecto de los actos que adolecen de falta de forma).
En la Ciudad de México, la regla general es que la compraventa de inmuebles cuyo valor de avalúo exceda de trescientas sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México se haga en escritura pública (artículo 2320); para operaciones de menor valor el Código permite ciertas formalidades simplificadas (artículos 2317 y 2321). En la práctica, prácticamente cualquier vivienda requiere escritura ante notario para quedar inscrita y oponible a terceros.
El juicio de otorgamiento y firma de escritura busca que el juez condene al vendedor a firmar y, si no lo hace, que el propio juez firme en su rebeldía. Es fundamental acreditar el contrato, el pago del precio (o la disposición a pagarlo) y que el vendedor sea quien aparece como propietario en el Registro. Si el vendedor ya no es el titular registral o el inmueble tiene problemas de antecedentes, puede ser más adecuada otra vía, como la prescripción positiva.
Antes de demandar revisamos el folio real, los adeudos de predial y agua, y la situación fiscal del inmueble, porque la escritura que derive de la sentencia también requiere el pago del impuesto sobre adquisición de inmuebles y los derechos de inscripción.
- Procede cuando existe un contrato cuya voluntad consta de forma fehaciente pero falta la forma legal.
- Si el vendedor no firma, el juez puede firmar en su rebeldía.
- Es indispensable que el demandado sea el titular registral o su sucesión.
- La escritura resultante causa impuestos y derechos registrales.
- Si el vendedor no es el titular registral, puede convenir la prescripción positiva.
Compraventa segura de inmuebles
Revisar antecedentes, gravámenes, adeudos y uso de suelo antes de entregar dinero o firmar.
La mayoría de los problemas inmobiliarios se pueden evitar con una revisión previa. Antes de entregar un anticipo conviene confirmar quién es el propietario según el Registro Público de la Propiedad (en la CDMX, el Registro Público de la Propiedad y de Comercio; en el Estado de México, el Instituto de la Función Registral, IFREM), si existe hipoteca, embargo, anotación de demanda u otra limitación, y si la persona que vende tiene facultades para hacerlo, por ejemplo cuando el inmueble forma parte de una sociedad conyugal o de una sucesión.
El certificado de libertad o de existencia de gravámenes, la constancia de no adeudo de predial y de agua, la clave y el valor catastral, y la información de zonificación o uso de suelo (en la CDMX el certificado correspondiente lo emite la autoridad de desarrollo urbano; en el Estado de México interviene la autoridad municipal) permiten saber si lo que se compra coincide con lo que se ofrece: superficie, construcciones regularizadas y destino permitido.
También es importante revisar la cadena de títulos: que la escritura del vendedor esté inscrita, que las medidas y colindancias coincidan con el terreno y que no existan juicios pendientes. Si el inmueble está en condominio, conviene pedir constancia de no adeudo de cuotas a la administración.
La firma ante notario es la forma más segura de concretar la operación: el notario solicita certificados, calcula y entera el impuesto sobre adquisición de inmuebles y tramita la inscripción. Un contrato privado sin respaldo notarial puede derivar después en juicios largos para obtener la escritura.
- Verificar al propietario y los gravámenes en el Registro Público o en el IFREM.
- Pedir certificados de no adeudo de predial y agua, y revisar clave y valor catastral.
- Confirmar uso de suelo y que las construcciones estén manifestadas.
- Revisar facultades del vendedor (régimen matrimonial, sucesión, poderes).
- Evitar anticipos importantes sin contrato claro y sin revisión documental.
- Formalizar ante notario para lograr la inscripción y protección frente a terceros.
Regularización de inmuebles y terrenos sin escrituras
Inmatriculación, prescripción y otras rutas para dar certeza jurídica a un inmueble sin título inscrito.
Un inmueble puede estar irregular por distintas razones: nunca se inscribió en el Registro, se compró con contrato privado, se heredó sin sucesión o el título tiene defectos. La ruta depende de si el inmueble tiene o no antecedentes registrales y de qué documentos existen.
Cuando el inmueble carece de antecedentes registrales procede la inmatriculación. En la Ciudad de México, el Código Civil establece que para particulares se obtiene por resolución judicial a través de información de dominio, y exige que el Registro certifique durante el procedimiento que el bien no está inscrito (artículos 3046 y 3047); la inmatriculación administrativa que ordena el Registro se reserva a supuestos específicos, como los decretos de incorporación o desincorporación del dominio público y las parcelas que adoptaron el dominio pleno (artículo 3050). En el Estado de México, el Código Civil define la inmatriculación (artículo 8.59) y contempla varias vías, entre ellas la información de dominio, la información posesoria y la resolución administrativa a solicitud del interesado (artículo 8.60).
Si el inmueble sí está inscrito, pero a nombre de otra persona, normalmente la vía es la prescripción positiva o usucapión, o bien el juicio de otorgamiento y firma de escritura si existe un contrato con el titular registral. Si el titular falleció, primero puede ser necesaria la sucesión.
Los terrenos ejidales tienen un régimen distinto: se rigen por el derecho agrario y no pueden regularizarse con las figuras del Código Civil mientras conserven esa naturaleza. Para que una parcela pase al régimen de propiedad privada debe seguirse el procedimiento de dominio pleno previsto en la Ley Agraria, con intervención de la asamblea ejidal y del Registro Agrario Nacional; solo después el inmueble puede inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
- Sin antecedentes registrales: inmatriculación.
- En la CDMX, la inmatriculación de particulares es judicial (información de dominio).
- En el Edomex existen vías judiciales y administrativas ante el IFREM.
- Inscrito a nombre de otro: prescripción positiva u otorgamiento de escritura.
- Ejidos: primero dominio pleno conforme a la Ley Agraria; es materia agraria.
Traslado de dominio e impuesto sobre adquisición de inmuebles
Quién paga, sobre qué valor se calcula y en qué plazo debe enterarse el ISAI en la CDMX y en el Estado de México.
Toda adquisición de un inmueble, ya sea por compraventa, donación, herencia, adjudicación o prescripción positiva, causa el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), conocido coloquialmente como traslado de dominio. Lo paga quien adquiere: así lo disponen el artículo 112 del Código Fiscal de la Ciudad de México y el artículo 113 del Código Financiero del Estado de México y Municipios.
En la Ciudad de México, la base es el valor más alto entre el valor de adquisición, el valor catastral y el valor comercial que resulte de un avalúo practicado por la autoridad o por personas registradas o autorizadas por ella (artículo 116). El impuesto se calcula con una tarifa progresiva por rangos que se actualiza periódicamente. El Código considera adquisición, entre otros supuestos, la que ocurre por causa de muerte y la prescripción positiva (artículo 115). La declaración se presenta dentro de los 15 días siguientes al supuesto que corresponda (artículo 120) y, cuando la operación consta en escritura pública, el notario calcula, liquida y entera el impuesto dentro de los quince días hábiles siguientes a la firma (artículo 121).
En el Estado de México el ISAI es una contribución municipal. La base es el valor mayor entre el valor catastral y el valor de la operación (artículo 115 del Código Financiero), y el pago debe realizarse dentro de los diecisiete días siguientes a la fecha en que se actualiza el supuesto (artículo 116), acompañando, entre otros documentos, certificaciones de pago del predial, de clave y valor catastral y, en su caso, de derechos de agua.
Cada año pueden cambiar tarifas, beneficios y requisitos, por ejemplo los que se han previsto en la CDMX para ciertas adjudicaciones por herencia entre familiares cercanos. Por eso revisamos la legislación vigente al momento de la operación antes de estimar el costo.
- El ISAI lo paga quien adquiere el inmueble.
- CDMX: base = valor más alto entre adquisición, catastral y avalúo.
- Edomex: base = valor mayor entre catastral y valor de operación; se paga al municipio.
- Plazos: 15 días en la CDMX (15 días hábiles para notarios); 17 días en el Edomex.
- La herencia y la prescripción positiva también causan el impuesto.
- Tarifas y beneficios cambian; se verifican al momento de la operación.
Catastro, valor catastral y predial
Aclarar superficies, construcciones y valores catastrales para pagar lo justo y tener papeles coherentes.
El catastro es el inventario de los inmuebles con fines fiscales: registra superficie de terreno, construcciones, ubicación y valor catastral. Ese valor sirve de base para el impuesto predial y se compara en el cálculo del impuesto sobre adquisición de inmuebles, por lo que un dato catastral equivocado puede encarecer o complicar una compraventa o una herencia.
En el Estado de México la función catastral la realizan los municipios con la participación técnica del IGECEM (Instituto de Información e Investigación Geográfica, Estadística y Catastral del Estado de México), que emite lineamientos, opina sobre las tablas de valores unitarios de suelo y construcción y apoya los sistemas de información catastral. En la Ciudad de México, la autoridad catastral forma parte de la Secretaría de Administración y Finanzas.
Entre los trámites más frecuentes están la manifestación o actualización de construcciones, la aclaración de superficies cuando no coinciden con la escritura, la rectificación de datos del contribuyente, la obtención de certificaciones de clave y valor catastral y la revisión del predial cuando el valor determinado no corresponde a la realidad del inmueble.
Nuestra certificación en Registro Catastral de Inmuebles por el IGECEM nos permite revisar estos documentos con criterio técnico y coordinar la información catastral con la registral, algo especialmente útil antes de regularizar, vender o adjudicar un inmueble.
- El valor catastral es la base del predial y se compara para el ISAI.
- En el Edomex, catastro municipal con participación técnica del IGECEM.
- Aclaraciones de superficie, construcciones y datos del contribuyente.
- Certificaciones de clave y valor catastral para operaciones notariales.
- La coherencia entre catastro, registro y escritura evita problemas futuros.
Juicio reivindicatorio y recuperación de inmuebles invadidos
La acción del propietario que no tiene la posesión para que se le restituya su inmueble.
Cuando un inmueble está ocupado por alguien sin derecho, el propietario cuenta con la acción reivindicatoria. Esta acción corresponde a quien tiene la propiedad pero no la posesión, y su efecto es que se declare su dominio y que el demandado le entregue el bien con sus frutos y accesiones.
La jurisprudencia ha precisado que el actor debe acreditar tres elementos: que es propietario del inmueble, que el demandado lo posee y la identidad entre el bien que reclama y el que ocupa el demandado. La prueba pericial en topografía y la documentación registral y catastral suelen ser decisivas para demostrar esa identidad.
Antes de demandar conviene revisar si el ocupante podría alegar una causa de posesión (un contrato, un comodato, un arrendamiento o una compraventa) o, incluso, si ya podría reunir los requisitos de la prescripción positiva. El tiempo juega en contra del propietario que no actúa, por lo que actuar con oportunidad es importante.
Según el caso, también pueden existir otras vías: acciones posesorias, desocupación de un inmueble arrendado o, cuando hay un delito como el despojo, la denuncia penal. Analizamos cuál es la más eficaz y no recomendamos medidas de fuerza por cuenta propia, que pueden generar responsabilidad.
- Procede para el propietario que no tiene la posesión.
- Elementos: propiedad, posesión del demandado e identidad del inmueble.
- La pericial topográfica y los documentos registrales son clave.
- Actuar a tiempo evita que el ocupante consolide una prescripción.
- Puede combinarse con otras vías según el caso; nunca recuperar por la fuerza.
Arrendamiento y desocupación de inmuebles
Contratos bien redactados y acciones para recuperar un inmueble arrendado cuando hay incumplimiento.
Un buen contrato de arrendamiento previene la mayoría de los conflictos: identifica con precisión el inmueble, la renta, la forma de pago, el depósito, la garantía (fiador u obligado solidario), el uso permitido, el mantenimiento y las causas de terminación.
En la Ciudad de México, el Código Civil establece que la duración mínima de los arrendamientos de inmuebles destinados a habitación es de un año forzoso para ambas partes, prorrogable a voluntad del arrendatario hasta por un año más si está al corriente en sus rentas, salvo convenio en contrario (artículo 2448 C). La renta debe pactarse en moneda nacional y solo puede aumentarse anualmente (artículo 2448 D).
Cuando el arrendatario deja de pagar, el contrato vence o se incumplen sus obligaciones, el arrendador puede demandar la rescisión o terminación del contrato, el pago de rentas y la desocupación y entrega del inmueble. Estos asuntos se tramitan por las vías que señale la legislación procesal aplicable. El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares solo rige en las materias y entidades donde ya entró en vigor (su aplicación plena en todo el país será hasta 2031); en lo demás siguen aplicando los códigos procesales locales. Revisamos en cada caso qué reglas rigen tu procedimiento.
El arrendador no debe cambiar cerraduras, retirar pertenencias ni cortar servicios por su cuenta: la recuperación debe hacerse por la vía judicial. Acompañamos tanto a arrendadores como a arrendatarios.
- Contrato claro: renta, garantía, uso, mantenimiento y terminación.
- CDMX: vivienda con duración mínima de un año forzoso y posible prórroga.
- Renta en moneda nacional y aumento anual en la CDMX.
- Desocupación por la vía judicial, nunca por mano propia.
- El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares solo aplica donde ya está vigente; en lo demás rige el código procesal local.
Condominios
Asambleas, cuotas, reglamentos y conflictos entre condóminos en la CDMX y el Estado de México.
Vivir en condominio implica derechos sobre la unidad privativa y sobre las áreas comunes, y obligaciones como pagar cuotas y respetar el reglamento. En la Ciudad de México la materia se rige por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, y la Procuraduría Social (PROSOC) interviene en orientación y solución de conflictos condominales. En el Estado de México se aplica la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México.
Los conflictos más comunes son las cuotas de mantenimiento no pagadas, las obras sin autorización, el uso indebido de áreas comunes, los cajones de estacionamiento y la rendición de cuentas de la administración. Muchos de ellos se resuelven mediante conciliación; otros requieren acciones judiciales para el cobro de cuotas o para hacer cumplir el reglamento.
También asesoramos en la constitución o modificación del régimen de propiedad en condominio, en la revisión de escrituras constitutivas y reglamentos, y en la celebración de asambleas válidas, cuyo correcto desarrollo es clave para que sus acuerdos sean exigibles.
Al comprar una unidad en condominio conviene revisar el reglamento, el indiviso que corresponde a la unidad, los cajones asignados y la constancia de no adeudo de cuotas.
- CDMX: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y PROSOC.
- Edomex: Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México.
- Cobro de cuotas, obras irregulares y uso de áreas comunes.
- Asambleas debidamente convocadas para acuerdos exigibles.
- Al comprar: reglamento, indiviso, estacionamiento y no adeudo.
Herencias de inmuebles: sucesión y adjudicación
Del juicio sucesorio o trámite notarial a la escritura de adjudicación inscrita a nombre de los herederos.
Cuando fallece el propietario, el inmueble no pasa automáticamente al nombre de los herederos: es necesario tramitar la sucesión, testamentaria o intestamentaria, para reconocer herederos, designar albacea, inventariar los bienes y realizar la partición y adjudicación. Solo con la escritura de adjudicación inscrita en el Registro Público los herederos pueden vender o disponer libremente del inmueble.
La sucesión puede tramitarse ante un juez o, en ciertos supuestos, ante notario, por ejemplo cuando todos los herederos son mayores de edad y no existe controversia. Si surge oposición, el notario suspende su intervención y el asunto debe seguirse ante el juez.
La adjudicación por herencia causa el impuesto sobre adquisición de inmuebles. En la CDMX, para estos casos la base es el valor más alto entre el valor catastral y el avalúo vigente al otorgarse la escritura de adjudicación, y la legislación local ha previsto beneficios para ciertas adjudicaciones entre cónyuges, concubinos y descendientes en primer grado sujetos a límites de valor y de tiempo, que conviene revisar con la ley vigente.
Cuando una persona compró en vida con contrato privado y falleció sin escriturar, o cuando el heredero también ha fallecido, el caso puede requerir combinar la sucesión con un juicio de otorgamiento de escritura o de prescripción. Diseñamos la ruta completa desde el inicio para evitar trámites innecesarios.
- El inmueble requiere sucesión y escritura de adjudicación.
- Trámite judicial o notarial, según existan acuerdo y requisitos legales.
- La adjudicación causa ISAI; existen beneficios condicionados en la CDMX.
- Sin adjudicación inscrita no es posible vender con seguridad.
- Casos encadenados: sucesión más otorgamiento de escritura o prescripción.
Prescripción negativa y cancelación de gravámenes antiguos
Liberar un inmueble de hipotecas o créditos que ya no pueden exigirse por el paso del tiempo.
Muchos inmuebles conservan en el Registro hipotecas o embargos de hace décadas, aunque el crédito se haya pagado o nunca se haya cobrado. Esos asientos impiden vender o volver a hipotecar con normalidad.
La prescripción negativa es la liberación de obligaciones por no exigirse su cumplimiento en el tiempo que fija la ley. En la Ciudad de México, fuera de los casos de excepción, se requieren diez años contados desde que la obligación pudo exigirse (artículo 1159 del Código Civil para el Distrito Federal), y la acción hipotecaria prescribe a los diez años contados desde que pueda ejercitarse conforme al título inscrito (artículo 2918). El propio Código prevé que puede pedirse la extinción de la hipoteca cuando se extingue la obligación garantizada (artículo 2941).
Cuando el acreedor ya no existe, no localiza el expediente o no quiere otorgar la carta de cancelación, puede ser necesario promover un juicio para que se declare la prescripción o la extinción de la obligación y se ordene la cancelación del asiento registral. En el Estado de México los plazos y requisitos se revisan conforme a su propio Código Civil.
Antes de demandar analizamos si hubo actos que interrumpieron la prescripción, como reconocimientos de adeudo o requerimientos, porque reinician el cómputo del plazo.
- CDMX: plazo general de 10 años desde que la obligación fue exigible.
- CDMX: la acción hipotecaria prescribe a los 10 años conforme al título inscrito.
- La cancelación registral puede requerir sentencia si el acreedor no la otorga.
- Revisar actos que interrumpen la prescripción.
- En el Edomex, plazos conforme a su propio Código Civil.
¿En qué te ayudamos?
- Revisión legal del inmuebleAntecedentes registrales, gravámenes, adeudos y situación jurídica.
- Compraventa seguraContratos y acompañamiento hasta la escritura.
- Otorgamiento de escrituraJuicio para obligar al vendedor a firmar.
- Trámites catastrales y predialCertificados, aclaraciones y revisión de valores.
- Traslado de dominioCálculo y trámite del impuesto por adquisición de inmuebles.
- RegularizaciónInmatriculación y prescripción positiva.
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Diagnóstico
Escuchamos tu caso y revisamos tus documentos.
Estrategia
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Acción
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Tu casa, con papeles en regla
Preguntas que recibimos
Heredé una casa que sigue a nombre de mis abuelos, ¿qué hago?
Normalmente deben tramitarse las sucesiones pendientes en orden, o valorar la prescripción positiva según el caso. Revisamos los documentos para definir la ruta más corta.
Preguntas frecuentes sobre derecho inmobiliario
¿Cuántos años necesito poseer una casa para demandar la prescripción positiva o usucapión?
En la CDMX y en el Estado de México el plazo es de cinco años si la posesión es de buena fe (o si hubo inscripción de posesión) y de diez años si es de mala fe, siempre que la posesión sea en concepto de propietario, pacífica, continua y pública. En ciertos supuestos el plazo aumenta en una tercera parte. Además del tiempo, debe acreditarse la causa por la que se empezó a poseer como dueño.
Compré con contrato privado y el vendedor no quiere firmar la escritura, ¿qué puedo hacer?
Si el vendedor sigue apareciendo como propietario en el Registro, puede promoverse el juicio de otorgamiento y firma de escritura para que el juez lo condene a firmar y, si no lo hace, firme en su rebeldía. Si el vendedor ya no es el titular registral, puede ser más adecuada la prescripción positiva. Conviene revisar primero el folio real.
¿Quién paga el traslado de dominio en una compraventa?
El impuesto sobre adquisición de inmuebles lo paga quien adquiere, tanto en la CDMX como en el Estado de México. En la CDMX la base es el valor más alto entre el valor de adquisición, el catastral y el de avalúo; en el Edomex, el mayor entre el valor catastral y el de operación. Los honorarios notariales y los derechos de inscripción son conceptos distintos.
¿Qué documentos debo revisar antes de comprar una casa?
Como mínimo: escritura del vendedor inscrita, certificado de libertad o existencia de gravámenes, boletas o constancias de no adeudo de predial y agua, clave y valor catastral, información de uso de suelo y, si es condominio, constancia de no adeudo de cuotas. También conviene verificar el estado civil y las facultades del vendedor.
Mi terreno nunca ha estado inscrito en el Registro Público, ¿cómo lo regularizo?
Procede la inmatriculación. En la CDMX, para particulares se obtiene por resolución judicial mediante información de dominio, con un certificado del Registro que acredite que el bien no está inscrito. En el Estado de México el Código Civil prevé vías judiciales y administrativas ante el IFREM. La ruta exacta depende de los documentos y del tiempo de posesión.
¿Puedo regularizar con un juicio civil una parcela ejidal?
Mientras conserve su naturaleza ejidal, la parcela se rige por el derecho agrario y no se regulariza con las figuras del Código Civil. Primero debe seguirse el procedimiento de dominio pleno conforme a la Ley Agraria, con intervención de la asamblea y del Registro Agrario Nacional; después el inmueble puede inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
Mis padres fallecieron y la casa sigue a su nombre, ¿qué trámite necesito?
Debe tramitarse la sucesión (testamentaria o intestamentaria) para reconocer herederos, designar albacea y adjudicar el inmueble mediante escritura que se inscribe en el Registro. En ciertos casos, cuando no hay controversia y los herederos son mayores de edad, puede tramitarse ante notario. La adjudicación causa el impuesto sobre adquisición de inmuebles.
En el Registro aparece una hipoteca de hace muchos años, ¿se puede cancelar?
Sí, por distintas vías. Si el crédito se pagó, lo ideal es obtener la cancelación del acreedor ante notario. Si el acreedor no existe o no la otorga, puede demandarse la declaración de prescripción o extinción y la cancelación del asiento. En la CDMX la acción hipotecaria prescribe a los diez años contados desde que pudo ejercitarse conforme al título inscrito.
¿Qué hace un abogado inmobiliario?
Asesora y representa a personas y empresas en asuntos como revisión legal del inmueble, compraventa segura, otorgamiento de escritura, trámites catastrales y predial. Revisa tus documentos, te explica tus derechos y plazos, y actúa ante juzgados y autoridades de la CDMX y el Estado de México.
¿Cuánto cobra un abogado inmobiliario?
Depende de la complejidad y de la vía (negociación, trámite o juicio). Nuestra primera consulta cuesta De $500 a $1,000 MXN y, antes de iniciar, te entregamos por escrito los honorarios y su forma de pago, sin costos sorpresa.
¿Necesito un abogado inmobiliario urgente?
Si hay un plazo corriendo, una notificación, una detención o una audiencia próxima, sí: escríbenos hoy por WhatsApp al 56 1502 0512 y te decimos qué hacer de inmediato.
Términos relacionados
Escritura pública
Documento otorgado ante notario en el que se hace constar un acto jurídico, como una compraventa de inmueble.
ParticularesTraslado de dominio
Transmisión de la propiedad de un inmueble y, por extensión, el impuesto que se paga al adquirirlo.